前言：

目前，建筑工程概算超估算，預算超概算，決算超預算的“三超”現(xiàn)象普遍存在，嚴重困擾著建筑業(yè)，做為建筑產業(yè)附屬的幕墻產業(yè)，也同樣存在著這種“三超”現(xiàn)象。如今，各種幕墻在建筑項目中的應用已越來廣泛，且投資額度有越來越大的趨勢，動輒幾千萬甚至上億元的幕墻項目已很普遍。在這種情況下，越來越多的業(yè)主（建設方）認識到幕墻項目的投資控制的重要性。

筆者在通過以往項目經驗并結合自身專業(yè)知識，從幕墻顧問第三方獨立公正的角度出發(fā)，總結出幕墻顧問如何在幕墻項目實施的全程中向業(yè)主提供專業(yè)的投資控制服務。這種投資控制方面的服務，可以幫助業(yè)主在幕墻項目范圍內對投資進行合理的使用和有效的把控。

投資控制是幕墻工程項目控制的重點，貫穿于幕墻項目建設的全過程，是在滿足幕墻項目合理工期和質量的前提下，采取技術與經濟相結合的手段，在幕墻工程建設的各個階段尤其是建筑設計階段和幕墻方案設計階段對投資進行控制，將幕墻工程項目的投資控制在限額范圍內，使幕墻工程項目的投資發(fā)揮更大的經濟效益。筆者認為，幕墻顧問對幕墻工程的投資控制應該從以下幾個方面（關鍵點）進行：

- 建筑設計階段：提供系統(tǒng)選擇建議、幕墻初步方案比選及優(yōu)化、投資目標值設定（估算）； 

- 幕墻方案設計階段：設計概算、方案經濟性優(yōu)化、各種材料經濟性對比分析；

- 幕墻招投標階段：工程量清單、確定標底（預算）、評標回標價格分析、協(xié)助業(yè)主簽署合同； 

- 幕墻施工階段：變更簽證審核； 

- 幕墻竣工階段：竣工整體結算審核。

幕墻顧問對各階段投資控制方法及工作介紹 

 一、建筑設計階段

建設項目設計階段是對幕墻投資控制的關鍵階段，在對建設項目作出投資決策后，緊接著開展的就是設計工作。建設項目設計是實施可行性研究結論、投資決策意圖的過程，是項目建設的靈魂，是揉合建筑技術與建筑經濟關系的關鍵性環(huán)節(jié)。在此階段，建設項目的平面和立體結構布局、各種建筑指標、建筑工藝技術、所使用設備和材質標準等均被確定，也可以說，建設項目的投資額也被大體確定。

據國內外有關資料分析，在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%～90%；在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為10%～35%。顯而易見，建設項目設計階段是對幕墻投資控制的關鍵階段。 

在建筑設計階段，幕墻顧問的主要工作是：

- 對建筑設計階段的幕墻方案進行經濟性的比選，并提供優(yōu)化方案；

該階段的幕墻方案已被基本確定，如是采用玻璃幕墻還是鋁板幕墻，是采用單元式幕墻還是構件式幕墻等這些問題已基本確定。這時，幕墻顧問可以根據建筑功能需求及美觀性、經濟性等要求，對幕墻方案進行比對，選擇最合適的方案，向業(yè)主及建筑師提供優(yōu)化后的方案供選擇參考。

- 根據建筑資料和相關要求，向建筑師和業(yè)主提供經濟合理的幕墻系統(tǒng)選擇建議； 

幕墻系統(tǒng)的選擇對成本的影響也是非常大的，同樣的單元式幕墻，選擇不同斷面的型材和玻璃，其價格往往相差很大。筆者經過分析得出，在幕墻單位平方的價格組成中，材料費用占到幕墻單價的80%左右，有時會更多一些。而在不同幕墻的材料組成中，龍骨及面材又占到了很大的比例，下表為幕墻材料價格中不同材料所占的百分比： 

表1 幕墻材料價格中不同材料所占的百分比（普通幕墻）

由上表中，我們可以看到，材料的選擇對幕墻成本的影響是至關重要的，其中的龍骨及面材的選擇更是重要。幕墻顧問在建筑設計階段將會對不同幕墻方案的系統(tǒng)材料進行初步的價格分析，提供分析報告，并向業(yè)主及建筑師提供幕墻系統(tǒng)選擇建議，合幕墻的系統(tǒng)確定更為合理、經濟。

- 在方案和系統(tǒng)基本確定情況下完成幕墻投資估算，即設定幕墻投資目標值。

幕墻顧問將會根據業(yè)主及建筑師的要求，對幕墻方案進行整體投資估算，幫助業(yè)主確定幕墻投資目標值，該目標值將會是幕墻整體投資的控制值。

通過幕墻顧問在建筑設計階段的上述工作，可以使項目的幕墻總投資在該階段被合理有效的確定下來，對按下來的幕墻投資控制提供了基礎。 

二、幕墻深化設計階段

幕墻深化設計主要是指在前期對幕墻形式及幕墻系統(tǒng)確定后，由專業(yè)設計單位對幕墻方案做招標前的圖紙設計，用作招標的圖紙將會設計的較為詳細。該階段也是幕墻投資控制的關鍵階段。在該階段幕墻顧問可以從以下幾個方面對幕墻投資進行合理控制。

- 編制設計概算

幕墻顧問可以根據設計方案編制幕墻設計概算，通過設計概算我們可以清楚的知道，在整體項目中各種不同類型的幕墻的初步造價。我們可以將幕墻總投資的控制分解到各分部幕墻中去，通過對各分部幕墻的投資控制來達到最終整體幕墻的總投資的控制。同時，通過設計概算來驗證設計方案，將超出概算的部分進行合理有效的調整，力爭使幕墻投資控制在我們允許的范圍內。

- 對幕墻方案進行經濟性優(yōu)化，采用限額設計，控制投資膨脹

幕墻方案設計是一個溝通、交換意見的過程。幕墻顧問在方案設計時，將會與業(yè)主及建筑師進行不止一輪的技術溝通和意見交換。在這個過程中，幕墻顧問會根據各方的意見進行方案調整，并對調整的方案進行經濟性對比優(yōu)化。而且在設計中將會采用限額設計，以控制投資膨脹。 

所謂限額設計，就是按照批準的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計；我們會在保證達到各分部幕墻使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計；嚴格控制技術設計和方案圖設計的不合理調整，保證總投資額度不被突破。這樣層層分解，達到控制投資和加強管理的目的。為保證限額設計能順利開展，在幕墻項目設計之初，業(yè)主應明確建設規(guī)模、使用功能、總投資限額等主要指標。

- 對幕墻主要材料進行經濟性對比分析 

在方案設計階段，將會確定幕墻系統(tǒng)選用的主要材料的品牌、規(guī)格、價格等參數(shù)。幕墻顧問將會從專業(yè)的角度出發(fā)，依據各種材料的市場表現(xiàn)，對各種不同品牌的材料進行進一步的經濟性對比分析。根據分析結果，在與業(yè)主及建筑師交換意見后，進行最終選用。這樣可以有效的避免因材料不同、品牌不同所引起的價格差異。

我們相信通過幕墻顧問在幕墻方案設計階段的上述工作，將會使幕墻工程的總體投資控制在我們估算的范圍內。而這時的幕墻方案也將會是結合了“經濟性、美觀性、功能性、安全性”于一體的最優(yōu)化方案。

三、幕墻招投標階段  

隨著幕墻市場競爭日益激烈，招投標制度進一步加強，使幕墻工程降低費用，獲取更大的投資收益成為可能。在招投標階段要達到有效控制工程投資的目的，必須正確處理好工程投資與工程質量及建設工期的關系，并對工程投資進行全過程動態(tài)管理。在幕墻的招投標階段，幕墻顧問對工程投資的控制服務工作主要有以下幾個部分。

- 根據幕墻招標圖紙，編制工程量清單

幕墻顧問可以根據已經確定的幕墻招標方案圖紙，編制分部分項工程量清單。通過幕墻顧問對清單的編制，可以把各分部分項的工程量更準確的計量，這樣可以避免由于清單的不準確，而造成的投標價與實際價格的差異。準確全面的工程量清單，也可以有效的避免在施工過程中的變更和簽證。該部分清單由幕墻顧問提供給業(yè)主，供業(yè)主招標時使用。

- 根據幕墻招標圖紙，確定幕墻標底（即編制預算） 

幕墻顧問可以根據幕墻招標圖紙和工程量清單，分別編制幕墻單位平方價格和工程總造價，即編制準確的幕墻預算，確定幕墻標底（該標底只供業(yè)主參考）。同時，也可以對不同形式的幕墻進行系統(tǒng)含量分析，以便于更準確的對幕墻整體投資進行控制。

- 進行評標，并對回標價格進行分析 

在投標過程中，幕墻顧問可以應業(yè)主的要求進行評標。對不同承包商提供的投標圖紙進行經濟性分析和比對，同時根據已編制的幕墻預算和幕墻系統(tǒng)的材料含量對各回標價格進行詳細分析和比對。這樣可以查找出投標價格中是否有漏洞和埋伏，是否有不合理的低價和高價。幕墻顧問會向業(yè)主提供一份詳實的經濟性評標報告，供業(yè)主在確定承包商時參考。

- 協(xié)助業(yè)主簽署幕墻工程合同

現(xiàn)在一般工程都采用最低價中標，所以，幾乎所有承包商在投標過程中都會打埋伏，為中標之后增加造價留下伏筆。針對以上情況，幕墻顧問將站在業(yè)主的立場，以專業(yè)的角度在合同簽訂上把好關，對各幕墻系統(tǒng)造價進行審查，讓施工企業(yè)的合同價及結算總造價是在業(yè)主完全清楚（只有業(yè)主通過的設計修改才可增加總造價）、質量標準明確、工期明確的條件下簽訂合同，可為業(yè)主節(jié)省工程投資，避免施工過程中的經濟糾紛及工期延誤。

四、幕墻施工階段：變更簽證審核。

項目施工階段工程造價的控制是通過控制承包商的行為來實現(xiàn)相應的控制目標。而對承發(fā)包商主體行為的控制，是實現(xiàn)工程造價控制目標的最有效的途徑之一。我們都知道，在施工過程中不可能沒有變更的，無論是技術上的變更還是價格上的變更，往往這兩種變更是緊密聯(lián)系在一起的。幕墻顧問可以通過對施工階段的各種變更簽證進行審核，控制價格的變更。

對各種變更，一是應盡量控制在設計階段，因為在工程施工過程中設計變更必然會造成返工浪費；二是應盡量提前變更，變更的時間越早，產生的損失就越?。蝗菓诿恳蛔兏?，進行工程量及造價增減分析，并與現(xiàn)場人員協(xié)商，嚴格控制不合理變更的出現(xiàn)。如果變更后工程總造價突破總預算，必須經有關部門審查同意。許多工程就是由于現(xiàn)場簽證不嚴肅，為工程結算帶來許多不必要的麻煩，造成相當大的經濟損失。因此，嚴格現(xiàn)場簽證管理，避免造成工程造價攀升的事項發(fā)生，是施工階段工程造價控制的關鍵。 

五、幕墻竣工階段：竣工整體結算審核。

竣工結算階段是幕墻項目全過程投資控制的最終階段，也是最后一個程序。它是全面考核投資控制效果好壞的主要環(huán)節(jié)，也是投資成果轉入生產或使用的標志階段。

竣工結算的工程量應依據竣工圖、設計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量。結算綜合單價應按投標單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定。各項取費應按合同約定以及項目建設期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關政策規(guī)定執(zhí)行。

幕墻顧問在此階段一定要嚴格把關，依據承包合同、指定供貨合同及其他合同的有關規(guī)定，及時開展竣工工程的結算審核工作，并做出完整的幕墻項目結算審核報告。 

綜上所述，幕墻項目的投資控制是一項艱難而又繁瑣的工作，涉及面廣，周期較長，包括的內容多。通過幕墻顧問的投資控制服務工作，可以有效地控制幕墻項目的投資，防止“三超”現(xiàn)象，可以更好地發(fā)揮投資效益。同時，筆者建議要把控制投資的重點放在項目前期階段上。只有在做好此階段工作的基礎上，才能做到全面、系統(tǒng)地實施幕墻項目全過程投資控制，才能盡可能減少以至避免目標值與實際值發(fā)生偏差。